Byutvikling i krabbetempo
Fem år etter at Sentrumsplanen i Stavanger ble vedtatt, er det kun gitt byggetillatelse til 7,5 prosent. I Paradis brukte Alfred Ydstebø 40 til 50 millioner før alt ble stoppet politisk, en rekke prosjekter krympes, det er fortsatt et hull i Tanke Svilands gate og utbyggerne tror det vil ta lang tid før flere av de store prosjektene i planen kommer – om de kommer. Hvor står utviklingen av byen nå?
Hva skjedde med Sentrumsplanen?
Det manglet ikke på ideer da arbeidet med Sentrumsplanen startet opp for 13 år siden. Man snakket om kanaler gjennom sentrum, bru over Vågen, utfyllinger langs kaiområdet og tusenvis av nye boliger og arbeidsplasser.
Da planen endelig ble vedtatt av politikerne i 2019, var de fleste enige om en ting: Det måtte bygges både tettere og høyere i sentrum. Fem år senere har lite skjedd, og der man så for seg flere tusen nye boliger og kontorarbeidsplasser står utfordringene i kø. Hva skjedde egentlig?
DEL 1: Utbyggingen kan ta mange år
DEL 2: Holmen blir krevende
DEL 3: Nye muligehter i Paradis
DEL 4: Stavanger stasjon: Må vente på ny sporplan
DEL 5: – K8 ville vært vanskelig i dag
DEL 1: Utbyggingen kan ta mange år
Østre Havn, Paradis Nord og Stavanger stasjon skal etter planen tilrettelegges for tusenvis av nye boliger og arbeidsplasser i Stavanger sentrum. Men det kan ta svært mange år før områdene står ferdig utbygget.
Det er lite trolig at det vil bli igangsatt bygging i de områdene Sentrumsplanen definerer som det store potensialet for nye kontorlokaler og boliger i sentrum før tidligst i 2030. Ole Martin Lund, sentrumskoordinator i Stavanger kommune, tror likevel at Stavanger i 2034 har klart å realisere en relativt stor andel av utbyggingspotensalet Sentrumsplanen legger opp til.
– Hvor stor er muligheten for at det ikke har skjedd noen ting i disse utbyggingsområdene i 2034 – femten år etter at Sentrumsplanen ble vedtatt?
– Jeg tror den er liten, men det er vanskelig å spekulere i. Et grunnleggende premiss er at økonomien i Stavanger vokser og at nye boliger og kontorlokaler er noe vi har behov for. Det vil igjen føre til et behov for å utvikle byen. Vi vet at mange bedrifter ser på sentrum som et attraktivt sted å være. Leieprisene generelt og interessen for å flytte inn i K8 konkret, er gode bekreftelser på det. Den største utfordringen og usikkerheten er nok knyttet til befolkningsveksten i regionen, og at vi klarer å tiltrekke oss nok arbeidskraft, sier Lund.
I Sentrumsplanen – som ble endelig vedtatt i 2019 etter flere års arbeid – er det lagt til grunn muligheten for å bygge nær 800.000 kvadratmeter bruttoareal med nye boliger og næringsarealer i Stavanger sentrum. Planen strekker seg frem til 2034.
7,5 prosent er i gang
I løpet av de siste fem årene er det gitt igangsettelsestillatelse til 65.000 kvadratmeter nytt areal. Blant disse er den nye skolen i Lervig på 22.000 kvadratmeter og Base sitt høybygg K8 på 15.000 kvadratmeter. I løpet av denne perioden er det også ferdigstilt prosjekter der eksisterende areal er fornyet, som blant annet Innoasis, Bethel, Eilert Smith Hotel og Fiskepiren.
På Østre Havn, Stavanger stasjon og Paradis-tomten nord for Strømsbrua er det fortsatt langt frem, selv om sentrumsplanen åpner for at disse områdene kan realiseres innen 2034.
– Igangsettelsestillatelse av 65.000 kvadratmeter – eller 7,5 prosent – i løpet av de fem første årene etter at sentrumsplanen ble vedtatt, kan høres lite ut i forhold til potensialet?
– Det positive er at vi har fått 65.000 kvadratmeter. Det kunne vært mer, men det er en god start når man også tar med de fornyingsprosjektene som har funnet sted i sentrum. Men fremdriften for de store utbyggingsområdene i planen går tregt. I løpet av 2023 ble det heller ikke noe initiativ til nye private reguleringer i Stavanger sentrum.
Ulike årsaker
– Hvorfor går det tregt i de store utbyggingsområdene?
– Det er sammensatt. Men jeg er overbevist om at det er raskere fremdrift med enn uten Sentrumsplanen. På stasjonsområdet handler det om behovet for avklaringer med hensyn til sporplanen og bussveien. Når det gjelder Østre havn og Holmen har planlegging av konkrete prosjektet måtte vente på en fire år lang prosess med planprogrammet. Overføringen av eiendommene fra havnen til kommunen kan forenkle videre utvikling. I Paradis er det positivt at Bane Nor vil gå videre med utvikling av området, etter områdereguleringen som i høst ble vedtatt etter tre års arbeid, sier Lund.
I 2022 pågikk det 19 reguleringsplaner i Stavanger sentrum. I 2023 ble fem av disse vedtatt; Mediebyen på Nytorget, utvidelsen av Fylkeskommunens lokaler i Kannik, Lærdals nybygg på Løkkeveien, samt to prosjekt i Løkkeveien og Ryfylkegata 13. Fire av disse prosjektene er kontorbygg, et av prosjektene er bolig.
– De planene som er vedtatt er de mest opplagte kandidatene for det som vil bli bygget i løpet av de neste fem årene og som vil gi mer kapasitet i sentrum. I tillegg vet vi at det pågår planer blant annet for Ankerkvartalet, for hullet i Tanke Svilands gate, nytt politikammer på Lagårdsveien for å nevne noen. Hvor mye av disse som igangsettes i løpet av de neste fem årene er vanskelig å si noe om i dag, sier Lund.
Usikre faktorer
Det vil være mange tilleggsfaktorer som påvirker utbyggingstakten og omfanget i årene fremover. Boligprisutviklingen er en viktig faktor, byggekostnader en annen. Utviklingen i olje- og gassnæringen vil ha betydning, det samme vil kommuneøkonomien.
Samtidig vil befolkningsveksten og arbeidsmarkedet være et viktig premiss for hvor stort behovet for nye arbeidsplasser og boliger vil være.
Et av de store målene i sentrumsplanen er at flere skal bo og arbeid i sentrum. I planen legges det opp til å kunne bygge opp mot 800.000 kvadratmeter bruttoareal. Paradis og langs Lagårdsveien utgjør alene 300.000 kvadratmeter, Holmen og Bekhuskaien utgjør 135.000 kvadratmeter, sentrumskjernen 72.000 kvadratmeter og Sentrum Vest 63.000 kvadratmeter. Det øvrige ligger i Sentrum Øst.
– Når det gjelder arbeidsplasser gjennom denne perioden holder sentrum omtrent tritt med veksten i kommunen som helhet, sier Ole Martin Lund.
DEL 2: Holmen blir krevende
– Det ligger i sakens natur at en omfattende utbygging i Stavanger sentrum vil og skal skape debatt. Men parallelt med å finne gode løsninger, må vi også kunne forsvare en slik utbygging økonomisk.
Det sier daglig leder i Stavanger Utvikling, Hans Kjetil Aas. Det kommunale eiendomsselskapet har ansvaret for utbyggingen i det som i dag betegnes som Østre Havn, og som i realiteten dreier det seg om Holmen og Bekhuskaien.
Aas innrømmer at selskapet hadde trodd de ville ha kommet lenger enn det man er i dag med planlegging og prosjektering – snart fem år etter at sentrumsplanen ble vedtatt. Planprogrammet tok lenger tid en forutsatt, og området er spesielt med mange utfordringer og høy kompleksitet.
– Holmen blir krevende å få til med de føringer som nå foreligger. Bekhuskaien er nærmest gryteklar og vil være viktig i forhold til finansiering av øvrige områder i Østre havn, og er et viktig økonomisk fundament, sier Aas
Stavanger Utvikling ser på de føringene som er gitt i det nylig vedtatte planprogrammet for området som utfordrende. Planprogrammet kommer med nye forutsetninger for utviklingen som avviker fra sentrumsplanen politikerne vedtok for fem år siden – både i form av arealdisponering og utnyttelse.
Redusert byggeområde
– Vi har en rolle som gjennomfører. Det innebærer også at vi må kunne svare ut at prosjektene er økonomisk bærekraftige. Prosjektet er komplisert, ressurskrevende og økonomisk tungt i utgangspunktet, og det har vært tilnærmingen for vårt engasjement i tidligere planprosesser.
Den største utfordringen for økonomien i prosjektet at byggeområder har blitt redusert og at det har forsvunnet en vesentlig andel salgbare kvadratmeter i områdene.
– Et slikt prosjekt må ha et tilstrekkelig antall kvadratmeter for å kunne la seg gjennomføre. Som utbygger må vi forholde oss til rammene som ligger der. I tillegg er det stor usikkerhet knyttet til tekniske løsninger og kostnader til disse. Samlet sett er det en krevende oppgave å realisere utbyggingen i tråd med intensjonene som nå foreligger i Østre Havn, sier prosjektutvikler Erlend Løvøy.
I praksis betyr dette at de opprinnelige byggearealene som var beregnet til 115.000 kvadratmeter, er redusert med 40-50 prosent.
Fyllmassen
På Holmen har det hele tiden vært planen å bruke fyllmasse fra utbyggingen av Rogfast til å utvide landarealer i Stavanger sentrum.
– Rogfast er også forsinket, og det er i en bestemt fase i dette prosjektet vi skal hente masse. Det vil – slik det ser ut i dag – kunne skje fra 2029. Vi er i disse dager i ferd med å starte opp nødvendig planarbeid for å få vedtatt en reguleringsplan som ligger til grunn for en utfyllingstillatelse fra Statsforvalteren. Enten gjennom en detaljplan eller områdereguleringsplan, sier Løvøy.
Når massene er på plass, må de også ligge å «mørne» før utbygging i utfyllingsområdet kan starte. Det betyr i praksis at det heller ikke på Holmen blir igangsatt utbygging før tidligst i 2030.
– Vi har en ambisjon om å være i gang på Holmen før 2034. Men det er en kjensgjerning at dersom vi ikke får massene som forutsatt, vil det økonomiske grunnlaget bli et helt annet. Samtidig har Bekhuskaien et annet og mindre komplisert utgangspunkt, og vi må ha evnen her til å ri flere hester samtidig, sier Aas.
Flomvern
– Hvilke andre forutsetninger er man avhengige av for at arbeidet fremover skal gå noenlunde på skinner?
– Det er viktig å skille mellom ansvaret til de enkelte delprosjekt, og ansvaret som ligger i felles tiltak for hele Østre Havn og sentrum. Sistnevnte må samkjøres med utbygging av de enkelte delfelt. Man må eksempelvis ha på plass et flomvern for en bakenforliggende by, noe som vil være en kommunal investering. En annen viktig del er kollektivtilbudet som skal være her. Vi snakker om en offentlig investering som må være koordinert og forutsigbar. Uten det ene, vil ikke det andre komme, sier Erlend Løvøy.
Til tross for en rekke utfordringer, har både Aas og Lerøy fortsatt et håp om de avklaringene som må tas vil føre til at Sentrumsplanens intensjoner for Østre Havn og Holmen kan gjennomføres.
– Om vi lykkes vil Østre Havn bli et flott tilskudd til Stavanger sentrum, bidra med arbeidsplasser, boliger, og forretninger som vil revitalisere denne delen av havnefronten og skape en attraktiv og urban ny bydel.
Prosjektutvikler Erlend Løvøy i Stavanger Utvikling, og daglig Hans Kjetil Aas. (Foto: Henrik Moksnes/BITMAP)
Prosjektutvikler Erlend Løvøy i Stavanger Utvikling, og daglig Hans Kjetil Aas. (Foto: Henrik Moksnes/BITMAP)
DEL 3: Nye muligheter i Paradis
I fjor høst ble områdeplanen for Paradis vedtatt. Det betyr at Bane NOR Eiendom kan bygge 50.000 kvadratmeter bolig og 50.000 kvadratmeter
kontorareal på tomten.
I tillegg har man også mulighet for å bygge opp til 70.000 kvadratmeter nye kontorlokaler på to tomter som ligger på hver side av Strømsbrua.
– Vi starter nå reguleringsarbeidet for området, og vil forhåpentligvis ha en godkjent plan om cirka to år, sier Ingvald Berntsen, prosjektsjef for utvikling i Bane NOR Eiendom Region Sør-Vest.
Ingvald Berntsen, prosjektsjef for utvikling i Bane NOR Eiendom Region Sør-Vest
Ingvald Berntsen, prosjektsjef for utvikling i Bane NOR Eiendom Region Sør-Vest
Den store tomten i Paradis er delt i to, og ligger sør og nord for Strømsbrua. Den siste utgjør en viktig del av Sentrumsplanen. På den sørlige delen har BNE allerede bygd 250 boliger, de siste 140 boligene helt i sør legges ut for salg i år.
– Vi har bygget rundt 5000 kvadratmeter per år. Fortsetter vi i samme tempo vil Paradis være ferdig utbygd i 2060, sier Berntsen.
Han mener det er mulig å øke volumene i Paradis. Hvis høyden på kontorbyggene endres fra seks til åtte etasjer, økes arealet med 15.000 til 20.000 kvadratmeter og antallet arbeidsplasser vokser med 1000. – Bebyggelsen vil fremdeles være lavere en gjeldene reguleringsplan i Paradis sør og eksisterende bebyggelse. Når arbeidsplasser flyttes til kollektivaksen, reduseres CO2-utslippene med cirka 70 prosent. Dette er lavt hengende frukt, og alternativet er fortetting i eksisterende by, som skaper konflikter og tar lang tid.
Store motorer
Utfordringen med å bygge næring i Paradis er at det ikke er noen næringsadresse her i dag. – Store bytransformasjoner kjennetegnes av at man har eller får noen store motorer i området, enten det dreier seg om privat eller offentlig virksomhet. Aker hadde tatt en tredjedel av alt næringsarealet og en slik stor aktør fører ofte til ringvirkninger.
Aker-planene ble imidlertid stoppet av det forrige politiske flertallet i Stavanger kommune. Nå leter man etter nye motorer som kan gjøre Paradis attraktiv som lokasjon for nye arbeidsplasser nært sentrum.
– Dersom man bruker to år på en reguleringsplan med oppstart i år, hvor lang tid vil det ta før man kan starte bygging?
– Dette er jo markedsstyrt, men vi ser for oss at man etter to år og en godkjent detaljreguleringsplan kan sette i gang med arbeidet med opparbeidelsen av infrastruktur i denne delen av Paradis for å klargjøre tomter. Det betyr at man kan ha ferdigstilt nye boliger i løpet av 2028.
– Hva med næringsarealene og nye kontorarbeidsplasser?
– Vi jobber aktivt i markedet med å presentere prosjektet. Vi har nå signert avtale med Norconsult i Paradis. Dette blir den første næringsaktøren som etablerer seg i området. For arbeidsgivere er sentrumsbeliggenhet viktig i forhold til rekruttering og miljøhensyn. Det at sentrum er så pass attraktivt og at man er villig til å betale en noe høyere pris for å kunne realisere nye prosjekter, er veldig viktig for byutviklingen og å forsterke sentrum.
DEL 4: Stavanger stasjon:
Må vente på ny sporplan
En utbygging på Stavanger stasjon kan måtte vente til etter 2034. En ny, men etterlengtet sporplan, utgjør den største utfordringen – og kan også bli det for Bussveien.
Arbeidet med en ny sporplan for Stavanger stasjon har pågått i flere år. Den siste utredningen var ferdig i fjor, og planmidler ligger også inne i Nasjonal Transportplan som ble presentert før påske. Det kan bety at arbeidet med å bygge nye spor kan starte i 2032 og ferdigstilles i 2034, sier Ingvald Berntsen, prosjektsjef for utvikling i Bane NOR Eiendom Region Sør-Vest.
Den nye sporplanen inneholder fem spor på 220 meter på stasjonsområdet. Lengden er utvidet for å gi plass til nytt togmateriell og doble togsett på hvert spor. I dag er kapasiteten på Jernbanen fult utnyttet. Ny sporplan øker antall passasjerer fra 6 til 12 millioner per år. Først mellom Stavanger og Sandnes, så videre til Nærbø og Egersund.
Konflikt
– Det som er krevende med den nye planen er at de to sporene som ligger lengst mot øst, kommer helt ut i Jernbaneveien. Det kommer i konflikt med bussveien som etter planen skal bygge åtte busslommer i Jernbaneveien. Sporplanen skaper utfordringer for de to busslommene mot vest, sier Berntsen.
Bussveien har enda ikke påbegynt arbeidet med planleggingen av bussveien i Jernbaneveien. Det arbeidet starter i 2024.
– Vi har hatt noen avklaringsmøter med kommunen, Bussveien og Bane Nor: Kommunen er veldig interessert i at vi kommer i gang med planarbeidet og byutviklingen, men utfordringen er at jernbanen og Bussveien legger så store forutsetninger for utviklingen av området at vi må vente på avklaringer før vi kan starte arbeidet med regulering av stasjonsområdet, sier Berntsen.
For dem som driver byutviklingsarbeidet i Bane Nor er det viktig å få forutsetningene på bakkeplan korrekt fra start, slik at man ikke risikerer å gjøre et omfattende arbeid som senere må omarbeides.
– Vi ønsker å få premissene for tog og buss på plass så godt som mulig, før vi begynner med stedsutviklingen. Stavanger stasjon skal bli et sted folk ønsker å treffes, og alle reisende skal få den servicen og tilbudene som gjør hverdagen enkel.
Kongstanken
Den nye sporplanen bygges for en fremtidig stor økning på Jernbanen. Med seks millioner reisende er kapasiteten allerede i dag oppbrukt. Realiseringen av et dobbeltspor til Egersund – som er selve kongstanken – vil totalt innebærer investeringer de neste femti årene på rundt 50 milliarder i to etapper.
– Om man da krymper kapasiteten på Stavanger stasjon, uten å ha de lange brillene på, vil det ha konsekvenser for hele togtrafikken på strekningen, sier Berntsen.
Sentrumsplanen er tydelig på ønsket om et stort volum over det nye sporområdet. Det er komplisert å bygge over jernbanen og spørsmålet er i hvilken rekkefølge byggingen skal skje. Skal jernbanen på plass først, eller er det mulig å bygge noe før jernbanen kommer?
Ingvald Berntsen er tydelig på at dersom byutviklingen på stasjonsområdet må stå på vent til jernbanen er på plass, vil det ikke bli bygget noen ting i dette området før 2034.
– Vi mener det skal være mulig å kunne starte før de nye sporene er på plass, men det er klart det er mange interesseområder her som kjemper for sitt, og det er enklere å bygge jernbanen om man ikke har begrensinger.
Planen for området er å kunne bygge 45.000 til 50.000 kvadratmeter. Det kan gi 2000 nye arbeidsplasser på Stavanger stasjon, en tidobling av det som finnes i dag.
DEL 5: – K8 ville vært vanskelig i dag
Åtte år er gått siden politikerne i Stavanger første gang behandlet Base Propertys planer om et nytt høyhus i tråd med forslaget til ny sentrumsplan. Men byens nye signalbygg ville trolig ikke blitt realisert om byggeprosessen hadde startet i dag.
I løpet av de nærmeste månedene fylles høyhuset K8 opp med totalt 600 arbeidsplasser i Stavanger sentrum. Bedrifter har stått i kø for å sikre seg de nye kontorarbeidsplassene Base har brukt 800 millioner på å bygge.
Helse Vest, Deloitte, SLB, DNB og Thommessen er noen av de bedriftene og foretakene som har inngått leieavtaler i et høyhus som ruver 16 etasjer over bakkenivå i Knud Holms gate.
Utfordringene underveis har vært mange, først og fremst i form av en rekke administrative og politiske behandlinger, innsigelser og nye krav til høyde og form. Samtidig har også kostnadene økt.
Med utgangspunkt i dagens byggekostnader og krav til høyde, bredde og sikt kan det derfor gå mange år før større bedrifter kan flytte inn i nye høyhus i Stavanger sentrum – slik den vedtatt Sentrumsplan legger opp til.
– K8 ville nok ikke blitt realisert om vi hadde startet denne prosessen i dag, sier grunnlegger og eier av Base Gruppen, Alfred Ydstebø.
Høyhuset i sentrum utgjør over 15.000 kvadratmeter, og er det eneste som så langt er reist i de områdene som Sentrumsplanen legger til grunn for nye arealer til boliger og kontorer i Stavanger sentrum.
– Vi kunne hatt to om ikke Rødt og det daværende politiske flertallet sa nei til Aker sine planer om å bygge et nytt hovedkontor på 70.000 kvadratmeter i Paradis. Det er en tapt mulighet for sentrum som det kan ta mange tiår før dukker opp. I forbindelse med Paradis opplevde jeg at administrasjonen i kommunen støttet vår plan fullt ut, noe vi satt stor pris på, sier Ydstebø.
Tid og penger
Det har kostet både krefter, tid og penger å få realisert K8. Om lag 30-40 millioner ble brukt før planene endelig ble godkjent.
– Vi har hatt stor støtte fra både de store styringspartiene og administrasjonsledelsen i kommunen underveis, men i dag ville kanskje ikke prosjektet ha vært økonomisk bærekraftig. Vi er stolte over det vi har fått til. K8 er blitt et flott bygg med 600 arbeidsplasser og noen fantastiske restaurantkonsepter, men det hadde vært vanskelig å realisere dette bygget i dagens marked, sier Ydstebø.
I likhet med andre utbyggere Rosenkilden har snakket med, opplever heller ikke Alfred Ydstebø at Sentrumsplanen gir utbyggere god nok forutsigbarhet for å kunne realisere de prosjektene planen legger opp til.
– Utbyggere bruker ganske mye tid og penger på planlegging og tegninger med utgangspunkt i en vedtatt plan. Da planene i Paradis måtte legges vekk, hadde vi brukt 40-50 millioner. Det er for mange snubletråder underveis. En av dem er politisk usikkerhet. Vi kan ikke bruke nye flere titalls millioner når selv et vippeparti kan få flertall for å ikke følge intensjonen i Sentrumsplanen.
For strenge krav
Flere utbyggere Rosenkilden har snakket med frykter at nye bygg aldri vil bli realisert i sentrum i dagens marked. Dels som følge av en kraftig økning i byggekostnadene, men også fordi man opplever at planavdelingen i kommunen tolker intensjonen annerledes med hensyn til høyde, bredde og siktlinjer enn det Sentrumsplanen la opp til. Ydstebø deler bekymringen.
– Vi opplevde nok det samme med K8, men hadde heldigvis noen sterke politikere i ryggen som tok de kampene i kommunen. Vi håper dagens politikere står fram på samme måte. Hvis ikke står vi i fare for at det ikke vil bli bygget noe særlig de neste ti årene i de store utbyggingsområdene som defineres i Sentrumsplanen.
Samtidig opplever han også at debatten omkring utbyggingen i sentrum er blitt veldig polarisert, og at utbyggere ofte blir stemplet som de grådige når nye prosjekter diskuteres.
– Utbygger er naturlig nok opptatt av at et prosjekt er økonomisk bærekraftig. Da er utnyttelse av tomtene helt avgjørende. Nye og andre krav vil føre til at prosjekter blir lagt bort. Samtidig handler dette også om å bruke muligheten når markedet finnes. Paradis er et godt eksempel. Der kunne man nå vært ferdig med en stor utbygging av nye kontorbygg med plass til 3000 ansatte i en omgang. Den muligheten kommer kanskje aldri igjen.
Til sentrum
Ydstebø mener at mange bedrifter vil til sentrum. Det bekreftes også av egne undersøkelser Base har gjort. Flere av bedriftene og foretakene som har eller vil flytte inn i K8 i løpet av våren og sommeren har vært lokalisert på Forus og i Sola.
– I leieprosessen var hovedgrunnen til at vi valgte å si nei til flere bedrifter at etasjene er for små. Dersom kravene som blir stilt for nye bygg er at de skal være enda smalere, vil byggene kun gi plass til små bedrifter. Da ville vi slite med å leie ut lokalene, og dermed blir byggene kanskje aldri realisert. Jeg kunne ønsket en større forståelse for det økonomiske grunnlaget for å kunne realisere tanken om flere boliger og kontorbygg i sentrum – slik Sentrumsplanen legger opp til. Alle er opptatt av byutvikling, men det kan umulig være god byutvikling om man blir sittende igjen med et gammelt stasjonsområde og et stort hull i Sverdrupskvartalet fordi kravene som stilles hindrer en økonomisk bærekraftig utbygging.
Built with Shorthand