– Prisgapet mellom brukte og nye boliger er for stort

Nylig skrev Stavanger Aftenblad at differansen mellom nye og brukte boliger i Stavanger-området er nesten dobbelt så stort som landssnittet. I Rogaland er det 49 prosent dyrere med nytt, og i Stavanger-området er det 42,6 prosent dyrere med nytt enn brukt.

– Er prisgapet for stort?

– Ja, med en historisk høy nyboligpremie, mener vi gapet er for stort. 

Det sier Merete Eik, administrerende direktør i Bate.

– Et sunt boligmarked er et marked som er mest mulig stabilt. Den høye nyboligpremien vi har i Stavanger-regionen i dag, altså merkostnaden for å kjøpe en ny kontra brukt bolig, er ikke gunstig for noen. For at boligene ikke skal bli dyrere enn markedet er villig til å betale, må boligutviklere snu alle steiner for å kutte kostnader. Det kan gå på bekostning av kvaliteter som for eksempel bærekraftige materialvalg og arkitektoniske detaljer – ting vi alle vil ha, men som de færreste dessverre er villige til å betale for når prisene allerede ligger på et høyt nivå, sier Eik.

Konsekvensene

Hun mener det høye prisnivået gir lavere etterspørsel etter nye boliger.

– Dette ser vi konsekvensene av allerede; de siste årene har det blitt satt i gang langt færre nye boligprosjekter. Det totale boligtilbudet blir mindre, men etterspørselen er fortsatt høy. Det bidrar til å presse prisene på bruktboliger ytterligere opp, og det blir enda vanskeligere å komme seg inn på boligmarkedet for de som ikke eier bolig fra før. Det er også viktig å ha med seg at befolkningen blir stadig eldre, og flere vil ha behov for lettstelte hjem. Når utvalget blir mindre og prisene stiger på grunn av den høye nyboligpremien, må vi regne med at flere blir boende lengre i hjemmene de har i dag. Det betyr at det blir lavere tilgang på rekkehus og eneboliger for unge. 

Hva som er det idelle prisgapet er vanskelig å si, mener Eik. 

– Det er vanskelig å tallfeste en ønsket nyboligpremie. Den skal og bør styres av markedssituasjonen, men vi skulle gjerne sett at den var lavere enn dagens nivå for å unngå at markedet blir for presset. Nye boliger skal selvsagt koste litt mer enn brukt, da de også skal være bedre. Slik situasjonen er i dag, er det ikke mulig å bygge rimeligere. Derfor kommer gapet til å reduseres gjennom prisøkning i bruktmarkedet.  

Det er i stor grad byggekostnader og andre utviklingskostnader som setter føringen for hva en ny bolig koster.

Koster med nytt

Bård Birkeland, leder Nybygg ved Eiendomsmegler 1, sier det er kostbart å bygge nye leiligheter.

– Grunnen er at kostnadene med å bygge har økt betraktelig den siste tiden som følge av inflasjon, renter, valuta, strøm og så videre. Ingen utbygger vil bygge med tap. Det må være fortjeneste, sier Birkeland.

Han synes det er positivt at prisene på brukte boliger stiger. Prisgapet mellom nytt og brukt er for stort, mener Birkeland. Likevel ønsker han heller ikke at prisene galopperer avgårde slik de gjorde i 2011-2012.

– Men så har vi litt å gå på i vår region. Et etterslep. Brukte boliger har vært rimelige sammenlignet med andre steder i landet. Dette har også vært med å øke prisgapet til nye boliger. Akkurat nå er det kjempeattraktivt for regionen å kunne tilby gode boliger billigere enn andre av de store byene. Man vil jo at folk skal etablere seg her, og ikke være avhengig av å allerede ha bolig i vårt distrikt for å få det til, sier Birkeland.

Fordeler med nytt

 – I min drømmeverden skulle vi tettet gapet.  Men så skal det også være forskjell på nytt og gammelt. Slik som det er med bil. Det mange glemmer er at nå man kjøper nytt, så slipper man å tenke på vedlikeholdskostnader i overskuelig fremtid. Kjøper man en brukt bolig fra 1985 så er det fort en del som må utbedres, som tak, vinduer, bad og kjøkken, for ikke å snakke om kostnader med energi. Egen økonomi blir litt mer forutsigbar med en ny bolig, sier Birkeland.

 Han påpeker at man også slipper budrunder når man kjøper nytt.

 Bruktboligmarkedet i Stavanger-området er jo veldig varmt nå. Flere boliger selges en god del over prisantydning. Budrundene går fort. Det er mange om beinet. Dette slipper man når man kjøper nytt. Det er fastpris, men likevel førstemann til mølla-prinsippet, så man kan ikke vente for lenge, sier Birkeland.

Kostnadene med å bytte nytt gjør at det i all hovedsak bygges ut leilighetsprosjekter i byene, hvor gapet mellom nytt og brukt er mindre. 

Første spadestikk

Det. bygges likevel noe nytt. Denne uken har Obos hatt første spadestikk i Hinna Park, på de 56 første boligene til Odden-prosjektet.

– Gode prosjekter er det alltid plass til, sier Helge Eggja, prosjektdirektør Rogaland i Obos Nye Hjem.

– Nybolig er ikke dyrt i forhold til andre steder i landet, men bruktbolig er fortsatt billig i vår region. Nybolig-markedet vårt har slitt siden høsten 2014, og når det endelig var i bedring før covid, så har kostnadene skutt i været i etterkant. Et fornuftig gap er maks 20 prosent, og da sier det selv at 45 prosent er mye, sier Eggja.